[부동산 공부] 수익형 부동산이란?

• 수익형 부동산이란?
  • Income Producing Property. 수익이 발생하는 부동산 자산
  • 수익: 임대료와 같이 매월 발생하는 직접적인 수익
  • 종류: 상가, 오피스, 오피스텔, 원룸 → 그러나 용도별 분류보단 수익실현방법으로 분류; 전세형 부동산, 수익형(월세형) 부동산 ...
  • ↔ 전세형 부동산
  • 수익형 부동산에 들어가 사는 거 아님. (몸 버리고 돈 버린다)
• 전세형 부동산 특징
  • 임차인을 구하지 못하거나 프리미엄이 붙지 않으면 내가 입주해야지, 하는 생각으로 투자하는 것

구분	수익형 부동산	전세형 부동산
용도	영업	주거
1차 목적	투자	사용
위험도	높음	낮음
임대수익	높음	낮음
수익 실현 방법	임대수익(월세)	매매(시세) 차익

 

• 수익형 부동산의 분류
  • 주거용: 월세를 받는 아파트나 오피스텔
  • 상업용: 상가
  • 업무용: 오피스
• 부동산 자산의 수익 = 시세차익(자본소득) + 임대수익(운영소득)
  • 수익형 부동산은 이 중 '임대수익(운영 소득)'에 집중함.
  • 전세: 보증금을 받아 금융기관에 예치하여 간접적인 이자소득 획득 → 이것도 수익형 부동산
• 깔세(prepaid Rent)
  • 임차할 때 임차기간 만큼의 비용을 한번에 지급받는 월세임대차계약
  • 전세 보증금처럼 목돈이 한 번에 들어오지만, 매월 발생하는 월이자를 모은 것
• 일반적인 월세비중 (14~16년)
  • 전체 주택 기준: 45% 내외
  • 아파트: 35~40%
  • 아파트 외: 50% 내외
• 단독, 다세대, 다가구 등 아파트가 아닌 주택 → 50.5%로 이미 월세가 더 일반적
• 보증부 월세 = 월세 + 전세 (반전세 말하는 듯)

 

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• 수익형 부동산 투자가 주목받기 시작한지 얼마 안됨
  • 약 2009년 이명박 대통령 쯤 부터 시작
  • 2016년에 정점을 찍었다 함(그러나 더 늘었을 듯. 책이 16년도 출판)
• 수익형 부동산 관심이 늘어난 이유?
  • 저금리 + 고령화 ; 1%대 기준금리 → 굳이 전세 줄 필요 없음. 저축해놔봤자 이자가 거의 발생하지 않음.
  • 시세차익보다는 임대수익(당장의 수익)에 관심이 있음.
  • 부동산 상승장-하락장 예측이 어려움 → 주기가 짧아져서 매수-매도 타이밍 잡기가 어려움. 시세차익 난항.
  • 예전엔 구입 후 10년 정도 대기 → 매도하면 대체로 가격이 올라서 시세차익 했음
  • but, 지금? 10년만에 팔더라도 하락시점일 수도 있음(모름!)
  • 오히려 당장의 임대수익이 명확해진 것.
• 분상제 폐지
  • 아파트 분양가 상승함 ; 기존 분양 프리미엄을 수분양자가 아닌 주택사업자가 가져감
  • 분양 프리미엄 얻기 힘들어짐 → 돈이 다른 데로 몰림 → 오피스텔로 분양계약금 정도가 이동함.
• 수익형 부동산의 주요 선호자
  • 은퇴했거나 은퇴를 앞둔 연령층
  • 미래 현금흐름에 대한 불안이 투자 하게 하는 것 → 목돈을 지금 당장 넣어두더라도 따박따박 월세 나오도록.
• 젊은 계층이라면 부동산 상승세에 적극 참여할 필요도 있지만, 은퇴(예정) 게층은 오히려 비중 줄이고 현금자산 확보가 관건일 수 있음

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• 수익형 부동산 투자 전 체크포인트
  • 기존 보유하고있는 부동산 확인
  • 전체 자산에서 부동산 차지 비중은 얼마인가? → 과도하면 재점검

 

 

출처 : 아래 링크 책

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