[부동산 공부 블로그] 초소형 오피스텔과 주거용 오피스텔의 현황?

핵심 주제

초소형 오피스텔과 주거용 오피스텔 현황

왜 오피스텔에 사무실이 들어오는 게 아니고 주거용이 되었는지 알아본다.

 

주요 개념 요약

• 오피스텔 분양 물량: 2011년부터 꾸준히 상승중(2015년에 2배)
• 초소형 오피스텔
  • 보통 전용면적 40m2 이하
  • 독립세대(분화된 가구) 대상 → 임차인 유지의 어려움
• 왜 초소형이 많아?
  
  • 면적 커짐 > 분양가 상승 > 개인투자자 유치 어려움 > 그냥 작게 짓자!
• 진짜 쪼갤수록 이인이 클까?
  • 적정 주거면적: 일본 4.8~8.4평 / 영국 4.8~9.9평 / 독일 5.0~8.0평 → 10평정도는 되어야  쾌적한 것 (화장실 싱크대 제외)
  • 젊거나 학생이 아니면 좀 큰 면적을 원하기도 한다!
• 오피스텔
  • 건축법상 근린생활시설
  • 상업지역 주변에서 업무용으로 공급
  • 역세권의 편리함 + 편의시설 + 가전과 가구 기본 → 소형아파트 대체상품
  • 주거기능 보강 후 수요 증가 : 바닥난방 허용, 욕조있는 욕실 설치 가능하게 함(1995) → 수요 증가 → 공급 증가
  • 대부분의 주거기능 제한 규제는 2010년 6월 이후 삭제됨 → 전세난을 방지하기 위해
• 기간
  • 아파트 주택법 적용 → 인허가~ 준공 기간이 오래걸림
  • 오피스텔 건축법 적용  → 상대적으로 빠르고 쉬운 공급
• 주거용 VS 업무용 오피스텔
  • 실제 어떻게 사용하는지 용도에 따라 구분 → 세금이 달라짐
  • 2016 이후에는 기본적으로 주거용으로 판단 (a.k.a 준주택)
  • 그냥 주거용(1주택)으로 판단하고 절세전략을 고민이나 하자.
• 준주택
  
  • 주택 이외의 건축물과 부속 토지로서 주거 용도로 이용할 수 있는 시설
  • 고시원, 오피스텔, 노인복지주택 등
• 전세난
  • 전세를 원하는 수요자는 많은데, 공급이 부족한 상황
  • 공급자는 기존 전세를 월세로 돌리고 싶어함.
  • 서울은 집값이 높아서 전월세 전환도 부담스러워 함. (참고, 전월세 전환율 약 6%)
• 주택임대사업자 (2016 기준)
  • 의무규정이 아닌 임의규정이라 등록률이 낮음
  • 임대수익률이 드러나 과세부담 증가
• 주택연금 (역 모기지 reverse mortgage)
  • 은퇴 계층 쓸 돈이 없음: 자산은 있으나, 주거용 부동산 비율이 75% (2016년) + a(투자용 부동산 비율)
  • 국가 담보로 빛 맡기고 안정적인 수입획득

 

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내가 이해한 포인트

어떤 오피스텔은 주거용으로 쓰고 어디는 사무실로 써서 뭐지? 했는데 세금의 차이가 있었다.

주택임대사업자 제도는 추후에 차근차근 공부해야겠지만 오피스텔이 '주거용'으로 판단되면 1가구 2주택에 포함 되는 듯.

주택법이랑 건축법이랑 다르다보니 오피스텔의 안정성은 무조건 떨어져서 장기간 거주나 평생 거주에는 안전상의 문제가 있을 듯 하다. 그러니 굳이 거기서 살고자 하는 마음가짐은 사라짐...잠시 머무르는 거처일듯.

 

그런데 요즘 아파트+오피스텔 동시분양 하는 곳들이 있는데 그런데는 오피스텔이 어떤 법규를 기준으로 지어지는지는 궁금하다.

거기는 주거용을 기준으로 지었다고 홍보하려나... 근데 그거 사람들이 그렇게 지어서 비싸게 판다 한들 이해하고 사는걸까?

 

 

기억할 문장

X.

 

참고도서 

https://link.coupang.com/a/cypWqI

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