[부동산 공부] 임차인을 어떻게 구성할 것인가?

핵심 주제

상가를 분할해서 세를 줄 때, 어떻게 구성해서 유기적으로 돌아가게 만들지. 어디에 집중해야 하는지 알아본다.

 

주요 개념 요약

• 임차인 상가의 세입자
  • 주요임차인 면적 20~30% / 점포 1~2개 / 계약기간 5~10년 (SPA, 서점, 패밀리 레스토랑, 대형 할인점, 공연장 등)
  • 서브임차인 면적 50~60% / 점포 4~5개 / 계약기간 2~3년 
  • 소형임차인 면적 20~30% / 점포 7~10개 / 계약기간 2년 이하.
• 상가 내 임차인들의 시너지가 매우 중요.
  • 쇼핑몰과 임차인의 총매출액 상관관계 : 유니클로, H&M과 같은 글로벌 SPA은 0.875 / 에잇세컨즈나 SPAO같은 국내 SPA는 상관계수 0.744 / 패밀리레스토랑은 보통 / 서점은 약한 상관관계
• 주요 임차인의 나쁜점
  • 기능별로 임차인을 구분하는 이유 : tenant mix. 적절히 배치하여 최적 조합을 찾기 위함.
  • 주요 임차인 퇴점하는 경우 완전 비상 생길 수 있음.
  • 임차인을 적절히 분배하는 경우, 리스크가 감소함.
  • 주요 임차인은 정액제건 정률제건 사용료를 많이 부담하지 않으려 함. → 당연히 낮은 임대료..

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내가 이해한 포인트

이거 되게 흥미로운 부분이었음.

만약 운영하고 있는 사업이 있다며, 해당 사업에서 스테디셀러가 나머지 제품들을 끌어당기는 개념인 것.

만약 스테디셀러로 운영할만한 아이템이 있는지, 있다면 그 사람에게 비중을 어떻게 줘야 하는지에 반영하고 고민하면 좋을듯.

 

기억할 문장

 

 

참고도서 

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